19/05/2026Bởi agoracityTrong khuôn khổ sự kiện do Báo Dân Trí tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam lý giải về sự chênh lệch giá trị bất động sản giữa TP HCM và các đô thị giáp ranh, trong đó yếu tố tâm lý đang đóng vai trò rất lớn.
“Chúng ta cần phân biệt giữa địa giới hành chính và khoảng cách thực tế. Hiện nay, nhiều khu vực ven TP HCM, thậm chí đi lại còn mất nhiều thời gian hơn so với các đô thị lân cận như Bình Dương, Dĩ An hay Long An nhưng người dân vẫn muốn ở TPHCM vì yếu tố tâm lý”, ông nói.
Theo ông Kiệt, tâm lý “ở thành phố” và “ở tỉnh” vẫn tồn tại rất rõ, dù khoảng cách thực tế giữa các khu vực đang ngày càng thu hẹp nhờ hạ tầng kết nối. Hầu như ai đã sinh sống và làm việc tại TPHCM cũng muốn có một nơi ở tại thành phố này, ít nhất là có hộ khẩu TP HCM.
Chuyên gia cho rằng chính tâm lý này tạo ra sự mất cân đối lớn trong không gian phát triển đô thị. Người dân chấp nhận sống trong không gian nhỏ hơn, giá cao hơn và chịu áp lực lớn hơn chỉ để được ở TP HCM. Điều đó kéo theo sự dồn nén dân cư, lao động và dòng vốn vào khu vực lõi đô thị.
Hầu như lao động khu vực phía Nam tới một độ tuổi nhất định đều muốn tập trung về TP HCM thay vì phân bổ đều cho các địa phương khác. Theo ông Kiệt, không chỉ nguồn lực con người mà cả dòng vốn đầu tư cũng đang bị hút mạnh về khu vực trung tâm.
“Rất nhiều tập đoàn nước ngoài khi tới Việt Nam, điểm đến đầu tiên họ nghĩ tới vẫn là TP HCM. Điều này tiếp tục làm gia tăng áp lực dồn nén vào khu vực lõi”, ông dẫn chứng.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, việc tập trung quá đông dân cư vào khu vực trung tâm đang tạo áp lực ngày càng lớn lên hạ tầng đô thị. Nếu cứ tiếp tục nén dân số vào các khu vực trung tâm truyền thống, sức chịu đựng của hạ tầng đô thị sẽ đi đến giới hạn.
Tình trạng ngập nước, ô nhiễm không khí, áp lực giao thông hay quá tải y tế, giáo dục là những hệ quả mà nhiều siêu đô thị trên thế giới từng trải qua khi phát triển tới một ngưỡng dân số nhất định.
“Người dân mỗi ngày đều phải đối diện với áp lực di chuyển, áp lực giao thông, áp lực giáo dục, y tế… Đó là hệ quả của việc dồn nén quá nhiều người trong một không gian. Những áp lực này không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng sống mà còn tác động trực tiếp tới định hướng phát triển cá nhân, sự nghiệp và nhu cầu an cư của người dân”, ông Kiệt nhận định.
Ở góc nhìn khác, TS.Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế – tài chính, Đại học Ngân hàng TP HCM, cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư công cho các dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, metro, cao tốc hay sân bay đang tạo nền tảng cho một cấu trúc đô thị mới của TP HCM và toàn vùng phía Nam.
Theo ông Linh, điểm khác biệt lớn nhất hiện nay là tư duy phát triển hạ tầng đang chuyển sang hướng kết nối đồng bộ thay vì rời rạc như trước.
“Khi chúng ta có được cách giải ngân đầu tư công như hiện nay, cùng với hàng loạt dự án kết nối như metro, vành đai, cao tốc, sân bay… tôi thấy rõ một tư duy kết nối mang tính hệ thống. Chính điều này đang tạo ra niềm tin cho người dân về khả năng hình thành những không gian sống mới ngoài khu vực lõi trung tâm. Sự kết nối này sẽ giải quyết bài toán tạo ra một không gian sống tốt hơn. Đồng thời tạo ra một sự dịch chuyển thật sự, chứ không phải kiểu ‘bám rễ’ như lúc đầu”, ông nói.
TS.Châu Đình Linh cho biết bản thân ông cũng thay đổi quan điểm lựa chọn nơi ở khi hạ tầng kết nối khu Đông phát triển mạnh. “Lúc trước nơi tôi làm ở quận 1 thì tôi luôn có suy nghĩ phải ‘tiến về Sài Gòn’ để mua nhà. Nhưng sau này khi nơi làm việc dịch chuyển sang khu vực Thủ Đức thì tự nhiên tôi lại có lựa chọn tốt hơn: Một căn nhà rộng rãi hơn, không gian sống tốt hơn, tiện ích đầy đủ hơn mà việc đi lại lại thuận lợi hơn”, ông chia sẻ.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, xu hướng phát triển mới sẽ khiến khái niệm khoảng cách thay đổi hoàn toàn. “Hầu như các đô thị lớn trên thế giới hiện nay đều đo khoảng cách bằng thời gian di chuyển chứ không còn đo bằng kilomet nữa”, ông nói.
Ông cho rằng khu vực phía Nam hiện có lợi thế rất lớn khi bước vào giai đoạn tái định hình hạ tầng với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được thúc đẩy đồng thời.
Trong khoảng 3 – 5 năm tới, các tuyến đường bộ như Quốc lộ 13 mở rộng, Vành đai 3 hay hệ thống giao thông nội đô sẽ giúp việc kết nối giữa TP HCM với Dĩ An, Thuận An hay các đô thị vệ tinh thuận lợi hơn đáng kể.
Ở giai đoạn tiếp theo, khi hệ thống metro liên vùng dần hoàn thiện, cấu trúc đô thị sẽ thay đổi rõ nét hơn.
“Metro số 1 của TP HCM mở rộng kết nối Bình Dương, hay metro số 2 của Bình Dương khi liên kết liên hoàn với nhau sẽ giúp việc di chuyển thuận lợi hơn rất nhiều”, ông Kiệt nhận định.
Theo ông, cùng với giao thông, các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cũng sẽ dần hình thành theo mô hình đô thị đa trung tâm.
“Người dân sẽ không nhất thiết phải sống ở khu vực trung tâm nữa. Họ có thể sống ở những cụm đô thị lớn với đầy đủ tiện ích, cơ hội việc làm, giáo dục, y tế… được phân bổ đồng đều hơn. Bức tranh đô thị đa trung tâm này sẽ dần hình thành trong 3 – 5 năm tới và rõ nét hơn trong giai đoạn 5 – 10 năm tiếp theo”, chuyên gia dự báo.
Nguồn: https://vietnambiz.vn/
